Spontanförtätningen – det nya hotet mot trädgårdsstaden

Det här blogginlägget riktar jag direkt till politikerna i Bromma stadsdelsnämnd och Stockholms stadsbyggnadsnämnd (ni får även ett personligt mejl med en länk).

      Det är ni som kan göra någonting åt den pågående spontanförtätningen i trädgårdsstaden, en utveckling som har eskalerat under våren. Trädgårdsstaden behöver er hjälp. Det måste gå att skärpa regler och lagar. Eller att införa tillfälliga bestämmelser. Det här håller inte. Ty, för att travestera retoriken i den senaste valrörelsen: »Nånting håller på att gå sönder i trädgårdsstaden«. Och det går undan!

 

Jag har två förslag:

  1. Vänd på bevisbördan. Inför en regel som tvingar byggherren att övertyga sakägare och handläggare/politiker om det lämpliga i att konvertera villor till flerfamiljshus.
  2. Inför ett generellt rivningsförbud i trädgårdsstaden, till exempel för alla villor som är äldre än åttio år. Låt byggherren ansöka om undantag från rivningsförbudet, i stället för att söka bygglov

I december fick ni alla min bok Bara Bromma i julklapp. Där finns alla fakta om (bristerna i) lagstiftningen – och vinstmöjligheterna – som lockar fler och nya exploatörer. Saknar du boken? Klicka här: Bara Bromma.

 

Först Äppelviken – nu Smedslätten
Det senaste hotet riktas mot kvarteret John Blund i Smedslätten. Två intilliggande villor – Alviksvägen 128 och 130 – har köpts in av en privatperson, Johan Gahm. Han har redan investerat mer än 23 miljoner för lagfarterna. Nu vill han bygga sex bostadsrätter med en sammanlagd boyta om 436 kvm. Redan vid en försiktig marknadsvärdering förstår var och en att det handlar om att fördubbla insatsen på kort tid. Affärsmodellen är lika orimligt gynnsam för exploatören som den är skadlig för trädgårdsstaden.

De aktuella fastigheterna. Alviksvägen 128 och 130.

 

Byggloven är godkända men överklagade. Dock är risken överhängande att sprängningar och trädfällningar inleds innan domarna vunnit laga kraft. Så gjorde man i Äppelviken och i åtminstone ett fall – Majvägen 12 – inhiberades bygglovet när de nya byggnaderna redan var uppförda. Sådana skador går inte att reparera.

     Jag har skrivit om de juridiska förutsättningarna i tidigare inlägg (17/1 och 16/4). I Äppelviken utnyttjar byggherrarna en lucka i lagen. I Smedslätten överutnyttjas detaljplanen, vilket är nästan ännu farligare. Fallet John Blund riskerar att skapa ett prejudikat för hela trädgårdsstaden. Om inte regelverket ändras kan byggnadsnämnden tvingas bevilja bygglov varje gång någon begär att få riva en villa och uppföra ett flerfamiljshus trädgårdsstaden.

  • Byggloven för fastigheterna John Blund 3 och 4 har beslutats på »delegation«, det vill säga utan att ärendet presenterats i byggnadsnämnden och utan att grannarna tillfrågats eller ens informerats (trots att de har klagorätt enligt PBL).
  • De har godkänts i strid med Stadsmuseets och Skönhetsrådets uttryckliga avstyrkanden. (Mönstret går igen i ärende efter ärende. Vad har kommunen sina remissinstanser till?)
  • De nya husen är för höga (2,5 plan i stället för stipulerade 1,5 plan).
  • De ligger felvända på tomterna, i strid med detaljplanen.

 

I strid mot detaljplanen – och mot dess syfte
Syftet med detaljplanen var att skapa en trädgårdsstad. I Äppelviken (på 1910-talet) placerades husen på »lämpligaste« plats i terrängen. Det nationalromantiska idealet var att anpassa stadsplanen till den omgivande skogs- och naturmarken.

     När Smedslätten byggdes (på 1920-talet) föreskrevs en stadsplan som skulle efterlikna småstadsgatan. Byggnaderna placerades därför längs gatulinjen. Trädgårdarna på baksidan bildade tillsammans en större sammanhållen grön enhet.

Husen följer gatans sträckning. Tomterna bildar en grön enhet mitten av kvarteret.
En av många kloka detaljer som stadsplanerarna tänkte på redan för nittio år sedan.

 

Stadsplanerna i trädgårdsstaden går att läsa som trädets årsringar. Styrningen av bebyggelsen är unik! Inte bara i Stockholm. Stadsplanerare från hela Europa vallfärdar hit för att se och lära. Trädgårdsstaden i Bromma beskrevs som Unique, very interesting and important also in an international aspect, när det engelska trädgårdsstadssällskapet rankade vår stadsdel högst (5) på sin femgradiga skala.

 

Överklagar i högre instans
Byggloven är godkända i första instans (Länsstyrelsen). Nu går grannarna vidare och överklagar byggloven till Mark- och miljödomstolen. De nio sakägarna har tillsammans lämnat in en mycket välskriven skrivelse där argumenten sammanfattas i tio punkter. Det vore mycket märkligt om deras överklagan inte bifalls.

     Jag uppmanar var och en att läsa överklagan, framför allt ni folkvalda som har till uppgift att besluta om trädgårdsstadens framtid. Rekvirera den här.

     Trädgårdsstaden behöver hjälp. Risken är annars överhängande att de pågående och eskalerande spontanförtätningarna kommer att åsamka irreparabla skador för all framtid. Jag ser ingen annan möjlighet än att ändra regelverket. De ekonomiska drivkrafterna är nämligen alltför starka.

 

––––––––––––––
PS
Vill du veta när nästa blogginlägg publiceras? Gilla bloggens Facebooksida, så får du en automatisk påminnelse.

Alviksvägen Johan Gahm
0 kommentarer

Så belånar du villan till 280 procent

Den här bloggen startades i januari. Läsarrekordet för ett enskilt inlägg är nästan 3000 personer. De mest lästa och »gillade« inläggen har handlat om de så kallade spontantförtätningarna i trädgårdsstaden. Vissa upprörs av affärsmetoderna och de ohemula vinsterna när villor byggs om till bostadsrätter. Än fler upprörs av förfulningen och av vad som upplevs som rena angreppen på trädgårdsstaden.

     Här kommer ett nytt vedträ till den brasan.

     Det finns nu ganska många exempel på byggherrar (privatpersoner) – både i Bromma och andra förorter – som köper upp villor med stora friköpta tomter och konverterar dem till bostadsrätter. Äppelviken är särskilt utsatt, men även Smedslätten och Nockeby är attackerade. Senaste ärendet handlar om Grönviksvägen 96. En av de mest aktiva byggherrarna i Bromma heter Jan Gutestam.

 

Alla projekt följer samma mönster
För en tid sedan beställde jag fram diverse offentliga handlingar från olika myndigheter i syfte att analysera uppläggen rent affärsmässigt. Till min hjälp tog jag en branschkunnig fastighetsekonom. Jag kan inte påstå att jag har funnit något olagligt, däremot följer alla projekt exakt samma mönster.

     Gutestam och hans affärspartner Per Burevall kontrollerar vid det här laget ett tiotal små fastighetsbolag och minst fyra bostadsrättsföreningar (allabolag.se). För varje nytt byggprojekt startar de ett nytt bolag för att köpa in ett aktuellt objekt (en villa). Därefter säljs villan omedelbart vidare, för samma pris, till en (blivande) bostadsrättsförening som Gutestam och Burevall också äger. Dubbla lagfartskostnader undviks sannolikt genom interna transportköp mellan bolagen. När bygglov, arkitekt- och planarbeten är klara, då går de banken.

 

Köp för 10 och inteckna till 28 Mkr
En blivande Brf i Bromma, med fyra lägenheter à 100 kvm, har ett marknadsvärde på omkring 40 Mkr. Banken kräver en egen insats på 30%. En villa – som kanske köptes för 10 Mkr för en månad sedan – går då plötsligt att belåna till 28 Mkr. Nya pantbrev tas ut direkt (vilket framgår av Lantmäteriets handlingar).

     Det behövs ett grundkapital för att finansiera den första villan. Men sen löper allt på som ett självspelande piano.

     Att bygga 400 kvm kostar ca 15 Mkr (med seriösa aktörer). Den blivande Brf:ens egna lån sätts kanske till 12 Mkr (30%). När bostadsrätterna säljs hamnar vinsten – uppskattningsvis 20–25 Mkr – i något av Gutestams och Burevalls olika bolag.

     – Har man gjort en sån affär, då har man kapital för att köpa fler villor, sammanfattade min vän ekonomen sin räkneövning med ett snett leende.

 

Höga vinster – och risker
Vinsterna är alltså skyhöga. Men byggherrarna tar även risker. Inte för att bostadsrätterna skulle vara särskilt svåra att sälja, utan för att projekten ofta startar med summariskt beslutade tillstånd. För att hålla uppe tempot, inleds regelmässigt rivningsarbeten, sprängningar och trädfällningar innan tiden för överklagan har löpt ut.

     Rivnings- och byggloven slinker ofta igenom Stadsbyggnadskontoret med en faslig fart. Utan att grannarnas synpunkter efterfrågas (besluten tas, som det heter, »på delegation«, utan »samråd«). Ibland överklagas besluten i högre instans och byggloven ogiltigförklaras. Det skedde nyligen på Majvägen 20. Där är exploateringen stoppad av Länsstyrelsen, åtminstone tills vidare (se blogginlägg 16/4).

     Men på Majvägen 12 hann man både färdigställa och sälja fyra bostadsrätter – ja köparna hann till och med flytta in i sina nya lägenheter – innan Mark- och miljööverdomstolen upphävde bygglovet (husen var både för stora och för höga). Bostadsrättsföreningen är alltså ett svartbygge, som – om man följer lagen – ska återställas (dvs rivas). Fortsättning lär följa även här (se blogginlägg 16/4).

     Rena Vilda Västerled!

 

Kommer du ihåg Runda vägen 12?

Runda vägen 12. Så här såg det ut i höstas.

Ett omskrivet ärende är Runda vägen 12. Där pågår nu försäljningen av fyra nya bostadsrätter. Den ursprungliga villan köptes 2014 – av Gutestam och Burevall – för cirka 10 miljoner. Nu säljs varje lägenhet för nästan samma pris. Men det är inte vinsterna som upprör mest, värst är nog den arkitektoniska gestaltningen. Jag har nog aldrig sett en fulare förtätning i trädgårdsstaden!

 Runda vägen 12 våren 2016. Fyra bostadsrätter till salu. Foto: Balders/Hemnet.

»Vad tycker du om de nya stadsradhusen på Runda vägen?«, frågade jag en arkitekt i min bekantskapskrets. Och arkitekten gick igång direkt:

     – Är det så de ska se ut? Vilken oerhört låg nivå! Sammankopplingen mellan huskropparna är alldeles för klumpiga och överensstämmer inte med något annat hus i området. Fem olika lösningar på takfönster, på samma sida – så rörigt! Och balkongerna. Varför har de inte anpassats till ursprungshusets? Den nya huskroppen har en asymmetrisk gavel som är helt artfrämmande för området. Och färgsättningen? Varför dela upp byggnaden i flera kulörer som poängterar den klumpiga sammankopplingen?

     Ja, så löd den expertkommentaren.

    Visst är det sorgligt. Några är vinnare. Men varje gång detta sker är trädgårdsstaden den stora förloraren.

Jan Gutestam Majvägen Per Burevall Runda vägen
0 kommentarer

Inför en hundraårsregel

Lördagens blogginlägg om Länsstyrelsens ogiltigförklarade av bygglovet vid Majvägen 20 blev ett av de mest spridda sen jag startade den här bloggen i januari. Bostadsrättsombildningarna i Äppelviken upprör många.

     Exploatörerna försöker nämligen att utnyttja en lucka i lagen. Ty att konvertera enfamiljsvillor till bostadsrätter har blivit extremt lönsamt! 

     I Äppelviken var tomterna från början reglerade på två sätt. Dels i stadsplanen, dels i tomträttsavtalet. I tomträttsavtalet stod det inskrivet att det bara fick finnas en eldstad på varje tomt. Men när tomträtterna friköptes – möjligheten öppnades 1999 av den borgerliga majoriteten i Stadshuset – försvann den regleringen. Ingen tänkte först på innebörden, men efterhand har alltfler sett möjligheterna. 

Dagens Nyheter förklarade problematiken med pedagogisk grafik (13/2 2015) 

 

Vi som argumenterar mot förtätningen av trädgårdsstaden får ibland höra att vi hindrar samhällsutvecklingen. Att vi är emot all förändring. Jag kan se poängen i den kritiken. Det kan vara svårt att – med bibehållen trovärdighet – hävda att vi inte företräder ett särintresse för privilegierade Brommamiljonärer. Samtidigt är det frustrerande att »sitta på läktaren« och betrakta ett cyniskt utnyttjande av en hundraårig kulturmiljö.

     Och politikerna verkar har gett upp. Så här kommenterades just »luckan i lagen« av Stadsbyggnadsnämndens ordförande, Roger Mogert (S), i Dagens Nyheter (13/2 2015): »Hela nämnden tycker att det är trist … men juridiskt har vi små möjligheter att stoppa det, om vi säger nej i nämnden så går de [byggföretagen] vidare till domstol och vinner.«

     Därför ar det desto mer glädjande att Länsstyrelsen nu för en gångs skull har sagt ifrån.

 

Men så öppnade jag Svenska Dagbladet i morse (17/4 2016). Där skriver kultur- och industrihistorikern Edward Blom ett debattinlägg om den hotade rivningen av Tullhuset vid Blasieholmskajen (till förmån för ett nytt Nobelmuseum). »Inför en hundraårsregel«, menar Blom. »De hus som är äldre än 100 år är så få att samtliga borde bevaras.« Läs hela texten här.

     Ja, kanske är det så enkelt? Vänd på bevisföringen! Inför en hundraårsregel som tvingar exploatörerna att förklara sig. Är den nya byggnaden verkligen så angelägen att de bör få dispens för att riva gammalt och bygga nytt?

Edward Blom Majvägen Roger Mogert
0 kommentarer