Så belånar du villan till 280 procent

Den här bloggen startades i januari. Läsarrekordet för ett enskilt inlägg är nästan 3000 personer. De mest lästa och »gillade« inläggen har handlat om de så kallade spontantförtätningarna i trädgårdsstaden. Vissa upprörs av affärsmetoderna och de ohemula vinsterna när villor byggs om till bostadsrätter. Än fler upprörs av förfulningen och av vad som upplevs som rena angreppen på trädgårdsstaden.

     Här kommer ett nytt vedträ till den brasan.

     Det finns nu ganska många exempel på byggherrar (privatpersoner) – både i Bromma och andra förorter – som köper upp villor med stora friköpta tomter och konverterar dem till bostadsrätter. Äppelviken är särskilt utsatt, men även Smedslätten och Nockeby är attackerade. Senaste ärendet handlar om Grönviksvägen 96. En av de mest aktiva byggherrarna i Bromma heter Jan Gutestam.

 

Alla projekt följer samma mönster
För en tid sedan beställde jag fram diverse offentliga handlingar från olika myndigheter i syfte att analysera uppläggen rent affärsmässigt. Till min hjälp tog jag en branschkunnig fastighetsekonom. Jag kan inte påstå att jag har funnit något olagligt, däremot följer alla projekt exakt samma mönster.

     Gutestam och hans affärspartner Per Burevall kontrollerar vid det här laget ett tiotal små fastighetsbolag och minst fyra bostadsrättsföreningar (allabolag.se). För varje nytt byggprojekt startar de ett nytt bolag för att köpa in ett aktuellt objekt (en villa). Därefter säljs villan omedelbart vidare, för samma pris, till en (blivande) bostadsrättsförening som Gutestam och Burevall också äger. Dubbla lagfartskostnader undviks sannolikt genom interna transportköp mellan bolagen. När bygglov, arkitekt- och planarbeten är klara, då går de banken.

 

Köp för 10 och inteckna till 28 Mkr
En blivande Brf i Bromma, med fyra lägenheter à 100 kvm, har ett marknadsvärde på omkring 40 Mkr. Banken kräver en egen insats på 30%. En villa – som kanske köptes för 10 Mkr för en månad sedan – går då plötsligt att belåna till 28 Mkr. Nya pantbrev tas ut direkt (vilket framgår av Lantmäteriets handlingar).

     Det behövs ett grundkapital för att finansiera den första villan. Men sen löper allt på som ett självspelande piano.

     Att bygga 400 kvm kostar ca 15 Mkr (med seriösa aktörer). Den blivande Brf:ens egna lån sätts kanske till 12 Mkr (30%). När bostadsrätterna säljs hamnar vinsten – uppskattningsvis 20–25 Mkr – i något av Gutestams och Burevalls olika bolag.

     – Har man gjort en sån affär, då har man kapital för att köpa fler villor, sammanfattade min vän ekonomen sin räkneövning med ett snett leende.

 

Höga vinster – och risker
Vinsterna är alltså skyhöga. Men byggherrarna tar även risker. Inte för att bostadsrätterna skulle vara särskilt svåra att sälja, utan för att projekten ofta startar med summariskt beslutade tillstånd. För att hålla uppe tempot, inleds regelmässigt rivningsarbeten, sprängningar och trädfällningar innan tiden för överklagan har löpt ut.

     Rivnings- och byggloven slinker ofta igenom Stadsbyggnadskontoret med en faslig fart. Utan att grannarnas synpunkter efterfrågas (besluten tas, som det heter, »på delegation«, utan »samråd«). Ibland överklagas besluten i högre instans och byggloven ogiltigförklaras. Det skedde nyligen på Majvägen 20. Där är exploateringen stoppad av Länsstyrelsen, åtminstone tills vidare (se blogginlägg 16/4).

     Men på Majvägen 12 hann man både färdigställa och sälja fyra bostadsrätter – ja köparna hann till och med flytta in i sina nya lägenheter – innan Mark- och miljööverdomstolen upphävde bygglovet (husen var både för stora och för höga). Bostadsrättsföreningen är alltså ett svartbygge, som – om man följer lagen – ska återställas (dvs rivas). Fortsättning lär följa även här (se blogginlägg 16/4).

     Rena Vilda Västerled!

 

Kommer du ihåg Runda vägen 12?

Runda vägen 12. Så här såg det ut i höstas.

Ett omskrivet ärende är Runda vägen 12. Där pågår nu försäljningen av fyra nya bostadsrätter. Den ursprungliga villan köptes 2014 – av Gutestam och Burevall – för cirka 10 miljoner. Nu säljs varje lägenhet för nästan samma pris. Men det är inte vinsterna som upprör mest, värst är nog den arkitektoniska gestaltningen. Jag har nog aldrig sett en fulare förtätning i trädgårdsstaden!

 Runda vägen 12 våren 2016. Fyra bostadsrätter till salu. Foto: Balders/Hemnet.

»Vad tycker du om de nya stadsradhusen på Runda vägen?«, frågade jag en arkitekt i min bekantskapskrets. Och arkitekten gick igång direkt:

     – Är det så de ska se ut? Vilken oerhört låg nivå! Sammankopplingen mellan huskropparna är alldeles för klumpiga och överensstämmer inte med något annat hus i området. Fem olika lösningar på takfönster, på samma sida – så rörigt! Och balkongerna. Varför har de inte anpassats till ursprungshusets? Den nya huskroppen har en asymmetrisk gavel som är helt artfrämmande för området. Och färgsättningen? Varför dela upp byggnaden i flera kulörer som poängterar den klumpiga sammankopplingen?

     Ja, så löd den expertkommentaren.

    Visst är det sorgligt. Några är vinnare. Men varje gång detta sker är trädgårdsstaden den stora förloraren.

Jan Gutestam Majvägen Per Burevall Runda vägen
0 kommentarer

Trycket på trädgårdsstaden ökar för varje dag

Regeringen vill lösa bostadskrisen. Meddelandet kom i en debattartikel i Dagens Nyheter (13 januari 2016). 700 000 bostäder ska byggas inom tio år. Framför allt vill regeringen att det byggs många nya »billiga« hyresrätter. För ungdomar och vanligt folk.

     Vilken bra idé! Att ingen har tänkt på det tidigare.

     Viktor Barth-Krohn funderar vidare några dagar senare (DN 16/1). »En sak som ofta glöms bort i debatten«, skriver han i en krönika »är att det faktiskt går att bygga i även i dagens Sverige. … En grundläggande förutsättning för att det ska vara möjligt är dock att man vill bygga, och det är där skon klämmer.«

     Precis så är det! Att sätta upp storslagna mål i rikspolitiken är en sak. Det ser kraftfullt ut. Regeringen kan säkert få ett snabbt blocköverskridande stöd för en ny bostadspolitisk vision. Men blir den genomförbar? Om ingen vill bygga »billiga« bostäder?

     I Sverige är det kommunerna som har planmonopol. Staten kan inte beordra nyproduktion. Även allmännyttan är en kommunal angelägenhet. Och i kommunerna finns inga som helst incitament för att bygga »billiga« hyresrätter för vanligt folk. Det är för dyrt. Det kostar skattepengar. Och det är olönsamt. Förr brukade börsbolagen beskyllas för sin »kvartalsekonomi«. Nu är kommunerna nästan lika kortsiktiga. Alla investeringar ska räknas hem under pågående mandatperiod.

     Barth-Krohn fortsätter: »Det är bara att slå upp valfri lokaltidning för att inse hur politiskt jobbigt det kommer att bli. Det är en sak att sätta fina mål i Rosenbad, en annan att stå och peka ut vilken skog som ska bort.«

     Nej, varken byggbolag eller kommunpolitiker vill bygga »billiga« hyresrätter. Jag kan på rak arm räkna upp åtta skäl som talar mot hyresrätter och för bostadsrätter.

  1. Att låta allmännyttan bygga hyresrätter ger inga markförsäljningsntäkter till staden.
  2. Att låta kooperativa bostadsbolag (som SKB) bygga med låga vinstkrav ger för låga intäkter till staden. 
  3. Att sälja mark till högstbjudande byggbolag ger däremot miljardintäkter till staden. Köpeskillingen bestäms nämligen inte av markytan, utan av lägenhetsytan.
  4. Ju högre hus som byggbolagen får bygglov till och ju trängre husen får placeras, desto högre blir kommunens intäkt.
  5. Ju centralare läge och ju bättre befintlig infrastruktur som erbjuds, desto mer är byggbolagen beredda att betala för marken.
  6. Till råga på allt är byggkostnaderna högre för hyresrätter än för bostadsrätter. En hyresrätt byggs för att förvaltas på lång sikt. En bostadsrätts ska säljas snabbt, sen får den nya ägaren ta över ansvaret.
  7. Bostadsbristen i sig driver på prisutvecklingen av bostadsrätter.
  8. Och i liten skala: enligt samma affärslogik är det extremt lönsamt att köpa upp trädgårdsstadens villor och omvandla dem till bostadsrätter.

Det här är åtta skäl till varför statliga byggkrav kommer att få kommunpolitikerna att sparka bakut. Och dessvärre är det här också åtta skäl till varför trycket på trädgårdsstaden ökar för varje dag. Ty det kommunen verkligen vill, det är att sälja mark och ge bygglov till dyra bostadsrätter. 

Runda vägen 12, hösten 2015. Här rivs för att ge plats för fler bostadsrätter.
 
Länkar till artiklarna i Dagens Nyheter:

http://www.dn.se/debatt/vi-vill-samarbeta-om-okat-bostadsbyggande/

http://www.dn.se/sthlm/viktor-barth-kron-statliga-byggkrav-lar-fa-manget-kommunalrad-att-sparka-bakut/

 

PS, den 31 januari 2016:

Karin Ulberstad och övriga berörda grannar till huset på Runda vägen (ovan), överklagade bygglovet i höstas. Det kan tyckas märkligt att byggherren ändå fäller träd, spränger bort berg och börjar uppföra de nya byggnaderna samtidigt som bygglovet är överklagat. Tyvärr meddelade Karin i dag att Stadsbyggnadskontoret avslog överklagandet i fredags (29/1). Fritt fram för nya bostadsrätter även på den villatomten.

4 kommentarer