Det här är fortsättningen på den granskning som inleddes i går, 1 juni.

 

Odjuret på Majvägen 20
Många som följt den här bloggen har upprörts över den okänsliga exploateringen av den kulturskyddade villan på Majvägen 20 i Äppelviken. Den nationalromantiska pärlan, ritad av Folke Hedman 1917, kommer att få två groteskt stora flyglar i glas och betong. BaraBromma har tidigare skrivit om de spektakulära turerna bakom brf-omvandlingen. Förra året avslöjade vi att Odjuret Fastigheter var inblandad i omvandlingen. Bolagets ordförande, Fredrik Vinstock (M), var samtidigt ordförande i byggnadsnämnden på Lidingö. Där höll han en hög profil som beskyddare av villabebyggelsens kulturhistoriska värden. Samtidigt praktiserade han motsatsen i Bromma – för privat vinning. Kort efter BaraBrommas avslöjande om Vinstocks dubbelspel avgick han från sitt förtroendeuppdrag på Lidingö. Läs mer här. Och här.

 

Alla bor på Drottninggatan 108
Från en läsare har jag fått nya tips om vad som pågår bakom kulisserna på Majvägen 20. Konturerna av organiserade bolagsupplägg mellan en handfull affärskompanjoner träder fram. Vännerna – fyra män i fyrtioårsåldern – sitter i varandras styrelser och allt rattas från samma adress i centrala Stockholm: Drottninggatan 108.

 

Är mäklaren jävig?
Det här är en ganska omfattande undersökning. Jag påstår inte att det som pågår är brottsligt. Men här finns omständigheter som går stick i stäv med fastighetsmäklarlagens jävsregler. För närvarande ligger två av lägenheterna på Majvägen 20 ute till försäljning via en mäklare med nära – familjära – kopplingar till säljarna. Kopplingarna hålls dock helt dolda för marknaden. Till familjekopplingarna återkommer jag i nästa inlägg.

 

Vem satsar resten av pengarna?
På Majvägen 20 är den blivande bostadsrättsföreningens bolagsform också mycket ovanlig. Konstruktionen kan tyda på att säljarna förbereder en okonventionell finansiering med hjälp av privat riskkapital till hög ränta.

– Jag skulle vara mycket försiktig med att satsa egna pengar i det här projektet, säger en bedömare som BaraBromma har talat med.

 

Samtidigt bildades Brf Terrasserna 6 i Bromma, med Per Burewall som ordförande och med adress Drottninggatan 108. Burewall har under senare år förekommit som byggherre i många spektakulära brf-omvandlingar i Bromma. Det senaste projektet pågår i Bromma Kyrka. Läs mer här.

 

Affärsupplägget
Det är vanligt att ägarna skapar flera bolag runt en blivande bostadsrättsförening. Det har med finansiering, krediter och kalkylerade vinster (och skatteplanering) att göra. Fastigheten köps först in av ett bolag. Med godkända bygglovshandlingar kan marknadsvärdet vara betydligt högre än köpeskillingen. Om samma personer äger både bolaget som köper fastigheten och den blivande bostadsrättsföreningen, då bestämmer de också i vilket bolag som mellanskillnaden (vinsten) ska hamna. Det är så det ser ut på Majvägen 20, av allt att döma.

Efter Odjurets förvärv drog sig Vinstock tillbaka under hösten 2021. Han har därefter inte synts till. Odjuret Fastigheter har i dag (utöver den nye ordföranden Arne Engvall) följande tre personer i styrelsen:

• Petter Gryding
• Lars Niklasson
• Rasmus Ottosson
• Adress: Drottninggatan 108

Exakt samma personer – Engvall, Gryding, Niklasson och Ottosson – har, sen en tid tillbaka, bildat en styrelse för en ny bostadsrättsförening: SPV Terrasserna 6 i Bromma. Burewall har ersatts av Engvall som ordförande. Adressen är densamma: Drottninggatan 108.

 

SPV – Special Purpose Vehicle – varför då?
Den nya ombildade bostadsrättsföreningen har fått förkortningen SPV som prefix till sitt bolagsnamn. Varför då?

En så kallad Special Purpose Vehicle är en kapitalanskaffningsmetod som introducerades och blev populärt i fastighetsbranschen för ett tiotal år sedan. Stora projekt med affärsfastigheter bildade SPV:er för att ta in externt riskkapital. Det enda hittills kända exempel på en SPV som bildats för en brf är Karlbergsvägen 77. Fastigheten, en gammal korvfabrik, köptes in av några bostadsutvecklare 2016 för att rivas och ersättas med 90 brf:er i premiumsegmentet. Läs mer i Fastighetsnytt, 17 september 2017.

Att börsnotera ett projekt med en enda fastighet för bostadsrätter är unikt. Men idén med Karlbergsvägen 77 skapades när Stockholm var en av Europas hetaste bostadsmarknader. 120 investerare – privatpersoner och pensionsbolag – köpte preferensaktier för 223 miljoner i brf:en (alltså utan avsikt att bo där). Enligt uppgift erbjöds investerarna 7 procents årsränta samt del i projektets framtida vinst. Ändå misslyckades upplägget. Läs mer i Svenska Dagbladet, 10 januari 2010.

Vid höstterminsstarten 2022 öppnar AcadeMedia tre privata gymnasieskolor i de nya lokalerna vid Karlbergsvägen 77. Brf:en gick i stöpet, men nu finns här plats för 1 800 elever. Läs mer i Fastighetsvärlden, 11 november 2020.

Att registrera en blivande brf som en SPV, det är alltså mycket ovanligt!

 

En slags crowdfunding
En SPV är ett aktiebolag som används för att bjuda in investerare – utan att erbjuda något inflytande över bolaget. Konceptet är framtaget för att locka private banking-kunder. I syfte att kapitalisera bolaget emitteras aktier som fondmäklare och förmögenhetsförvaltare säljer direkt till sina kunder. Därmed genereras nytt kapital till SPV:en. Det finns många mäklare utanför det traditionella banksystemet som erbjuder sina investerare delägarskap utan inflytande – men med hög direktavkastning på insatt kapital.

 

Förberedelse för alternativa scenarier?
Räntorna och inflationen är nu på väg upp i snabb takt. Ingen »såg det komma« för ett år sen. Min gissning är att den nybildade SPV-brf:en därför är en förberedelse för ett scenario där bankerna tänker mer »konservativt«. Kapitalet som brf:en behöver ska attraheras på en alternativ marknad.

Vinstock och Burewall är borta. Engvall frontar båda bolagen. De övriga tre styr projektet. Notera att det är just tre lägenheter i den nya brf:en som uppges vara sålda. Det är sannolikt Gryding, Niklasson och Ottosson som har förvärvat dem. Eller åtminstone tecknat sig för dem.

De andra två lägenheterna då? Ja, de har varit till salu sen i augusti 2021. Läs här.

 

Finns det en nödutgång?
Både Odjuret och SPV Terrasserna 6 har ju allt att vinna på att tre av fem blivande bostadsrätter redan år sålda. 60 procent. Vad säger banken? Ställer de upp? Nja, det är inte säkert. Med dagens ränte- och inflationsutveckling kräver bankerna sannolikt mer. Det tror i alla fall de bedömare som jag har talat med.

Kan Gryding, Niklasson och Ottosson möjligen ha en klausul i sina köpekontrakt? Finns det en exit för bostadsutvecklarna själva? Utåt ser det fortfarande bra ut. Men finns det över huvud taget några köpare till lägenheterna på Majvägen 20?

 

En fingervisning?
Under arbetet med den här artikeln har faktiskt den största lägenheten på Majvägen 20 ändrat status. I över ett år har den lägenheten uppgetts vara Såld. Den 31 maj 2022 ändrades status till Bokad.

Sprängningarna har redan börjat

Odjuret har onekligen ett provocerande bolagsnamn. Det var coolt, men det drog även till sig onödig uppmärksamhet och gav upphov till många ordvitsar. Men så i våras dök det upp ett nytt bolag på Majvägen 20: Finess Bygg. Sprängningar, markarbeten samt om- och tillbyggnader ska från och med nu genomföras med »finess« på Majvägen. Och vilka sitter i styrelsen för Finess Bygg? Jo:

• Petter Gryding (VD)
• Lars Niklasson
• Rasmus Ottosson
• Adress: Drottninggatan 108.

Och som inte det skalet räckte. Finess Bygg ingår i MPP-Group. Styrelse:

• Petter Gryding
• Lars Niklasson (VD)
• Rasmus Ottosson.
• Adress: Drottninggatan 108.

Fortsättning följer i morgon. Då ska jag berätta om kopplingarna till mäklaren.