Det är snart trettio år sen senast. Sen jag och min familj bytte bostad. Från den vackra, men ack så underhållskrävande »italienska villan« på Vinghästvägen till det robusta byggmästarhuset i Stora Mossen. Nu är det dags igen. Kontrakten är påskrivna och tillträdet kalendersatt. I november flyttar vi till en obetydligt begagnad lägenhet, också i Bromma.

Men det är inte flytten jag vill berätta om, utan om processen att byta bostad. Och om fällor och faror som lurar i mäklardjungeln.

Att välja mäklare
Förr gick man på visning, förälskade sig i en bostad, budade och skrev kontrakt med tillträde kvartalet därpå. Sen letade man upp en mäklare för att hinna sälja i tid. 

Numera är det bankerna som styr. Sälj först och köp sen. Processen börjar alltså med att välja mäklare. 

Jag hittade snabbt två mäklare som båda kunde bevisa att de var »störst i Bromma«, varav en även gjorde »snabbast avslut«. En annan hade papper på att de skapade »högst slutpriser«, ytterligare en värderade mitt hus 25 procent högre än de andra, någon var »mest erfaren« och en hade »Brommas längsta spekulantregister«. 

Ett svårt val. Som att välja mellan glass och tårta.

Mäklararvode
Mäklarnas garantier lät ju toppen. Men vad kostade deras tjänster? 

Skillnaderna var inte marginella. De var helt obegripliga. Ju högre köpeskilling som skapades, desto högre provision. Det lät ju rimligt. Ändå spretade anbuden från dryga 100 000 till nästan 700 000. För samma tjänst. Jag tänker inte outa någon här, men jag blev ganska förvånad.

Hos alla mäklare kunde jag välja en fast provision på mellan en halv och två procent (men: två procent är ändå fyra gånger högre än en halv). De flesta erbjöd även rörligt arvode. X % upp till en viss köpeskilling och 8, 10, 12 % däröver. Lurigt nog låg brytpunkten på en betydligt lägre nivå än mäklarens egen värdering. Hävstången skulle alltså utlösas redan vid ett skambud.

Marknadsföringskostnader
I min naivitet trodde jag att provisionen inkluderade marknadsföringskostnaderna. Men det varierade högst påtagligt. Fotografering ingick hos de flesta, men styling kostade extra. »Ni behöver ju ingen styling alls, men vi rekommenderar det«, sa någon. »Välj styling på tre olika kostnadsnivåer«, sa en annan. »Med stylist och/eller koordinator. Med eller utan gröna växter och snittblommor«. »Med eller utan inhyrd stämningsskapande inredning«. Inga billiga tjänster.

Även annonseringskostnaderna betalas av säljaren. Jag trodde att Hemnet var en kassako som ägdes av Mäklarsamfundet. Inte längre. 2016 såldes den framgångsrika nätplatsen till General Atlantic, ett amerikanskt riskkapitalbolag för hisnande 2 miljarder. 

Hur långt spekulantregister mäklaren än säger sig ha, är det nästan omöjligt att hitta köpare utan att gå ut på Hemnet. En enkel modul kostar säljaren bortåt 20 000 kr. Och det inkluderar, märkligt nog, även en kickback åt andra hållet. Från Hemnet till mäklaren!

Kommande – men ej till salu
Mäklarna märker säkert att säljarna tvekar om alla tillkommande kostnader. Därför erbjuder de även andra sätt att närma sig marknaden. Mäklarnas egna hemsidor, så klart. Nu finns det en ny kategori med bostäder som är »Kommande«, men ännu ej till salu. 

Detta sätt att smyga igång marknadsföringen lockar många säljare inledningsvis. Man kanske vill pröva sig fram och slippa offentligheten på Hemnet. Metoden erbjuds även under rubriken »På förhand«. Och kärt barn har många namn. En högprofilerad Stockholmsmäklare kallar sitt koncept för »Underhand« och beskriver fördelarna på sin mest förföriska mäklarprosa så här:

»Att sälja den diskreta vägen innebär att vi skräddarsyr en försäljning utifrån dina önskemål och dina förutsättningar. Skillnaden är att marknadsföringen sker tystare. För vissa uppdrag innebär det att ditt hem inte syns överhuvudtaget. För andra kan det innebära att vi inte marknadsför din bostad på Hemnet. … När du väljer en diskret försäljning arbetar vi främst med vårt kundregister och våra fastighetsmäklares personliga nätverk. … Det gäller att matcha rätt kunder ur vårt register med ditt hem och dessutom få dem att acceptera rätt pris. Utan andra budgivare. … Resultaten berättar vi gärna om – men bara mellan fyra ögon.«

Om du lockas av ett »Kommande« objekt måste du vara på din vakt. Bostaden har sällan något utgångspris (den är ju ännu inte till salu). All kommunikation med mäklaren sker muntligen, vid en enskild visning eller per telefon. Som spekulant förväntas du att lägga ett bud – utan att känna till säljarens förväntningar. Men så snart du lägger ett bud, då visar det sig att det redan finns ett mycket högre bud på objektet, från en annan spekulant!

»Mållganbud«
Under sommaren har jag stött på det här säljupplägget på flera objekt här i Bromma, från flera mäklare. Minns du barnboksfiguren Alfons hemlige vän Mållgan? Han som inte syntes, men som fanns ändå! Förr eller senare dyker det alltid upp en »Mållgan« som har lagt ett högre bud. Men mäklaren visar inte upp någon budhistorik. Man får bara höra »Mållganbudet« och ombeds sen att övertrumfa det för att få veta om objektet möjligen är till salu. 

En annan mäklare erbjöd en egen variant på ett »Mållanupplägg«. Objektet låg på mäklarens hemsida under rubriken »På förhand«. Jag hörde av mig och bad om att få se bostaden (det var en brf). Men nej, det gick inte. Säljaren hade redan kommit överens med en annan spekulant om ett visst pris (över 100 000 kr/kvm). Jag frågade om inte säljaren var intresserad av ett bud från ytterligare en spekulant. »Jag kan visa dig lägenheten – om du bjuder över«, svarade mäklaren. Jag ombads alltså att lägga ett bud utan att först se lägenheten. (Till saken hörde att snittpriset på de fem senast sålda lägenheterna i samma brf låg 25 % lägre än vad säljaren hade blivit lovad av sin »Mållgan«.)

Under sommaren har jag visat intresse för flera »Kommande« lägenheter från olika Brommamäklare. När dessa rader skrivs ligger samtliga objekt fortfarande kvar på respektive mäklares hemsidor. Osålda.

Fördelen med Hemnet

Efter en sommar i mäklardjungeln har jag trots allt kommit ganska helskinnad ut i friska luften. Som säljare rekommenderar jag ändå Hemnet – trots de höga kostnaderna. Jag är mycket nöjd med den mäklare jag valde, men hon la först ner massor med tid och arbete på att visa vårt hus individuellt, för sitt spekulantregister. Säkert ett tjugotal visningar under ett par veckor, vilket också innebar att vi själva fick arbeta mycket med visningsförberedelserna. 

Men när vårt hus kom upp på Hemnet kunde vi själva följa reaktionerna på nätet. 6 000 läste annonsen första dagen. 50 gjorde ett bokmärke. 20 anmälde sig till helgens visning. Innan veckan var slut hade 15 000 läst annonsen. Det enda objekt som överträffade det intresset i Bromma den veckan var en känd sportjournalists hus i Smedslätten!

Vid den första öppna visningen fick vi bud från den familj som sen, efter några turer och omvisningar, köpte vårt hus. Transparensen i Hemnets köp/säljprocess var avgörande.

Ny marknad varje helg
En annan lärdom av säljprocessen är att det inte finns bara en marknad (till exempel för hus i Bromma). Varje helg skapas en helt ny marknad för jämförbara objekt. Spekulanter från förra veckan lämnar och nya kommer till. Objekt säljs och nya lanseras. Priser justeras upp och ner. Bud förhandlas. Boräntor och räntepsykologin förändras hela tiden.  

Bostadsmarknaden är som en långsamt flytande flod. Du stiger aldrig ner i samma vatten två gånger.

Till slut och som sagt
Syftet med denna text är inte att varna för några speciella mäklare, endast att peka på fällor och faror som lurar i en dåligt genomlyst bransch. Just bristen på transparens gör det lätt att gå vilse, för såväl köpare som säljare. 

Vissa mäklare tar ohemult betalt för ganska simpla tjänster. Andra förefaller helt enkelt arbetsskygga. Frågor besvaras »men bara mellan fyra ögon«. 

Gudskelov har jag även mött motsatsen. Mäklare som sätter kundens behov främst och som inte tvekar att hugga in, kvällar som helger. Så – lycka till med ditt bostadsbyte. Och välj mäklare med omsorg, oavsett om du ska sälja eller köpa!