Det här blogginlägget tillägnar jag hovrättsråden Karin Wistrand och Marianne Wikman Ahlberg, tekniska rådet Börje Nordström samt hovrättsrådet Ulf Wickström, som den 1 februari 2021 fattade beslut i högsta instans, Svea Hovrätt, Mark- och Miljööverdomstolen (MMÖD), att ge bygglov för om- och tillbyggnad av Majvägen 20 i Äppelviken. Mål nr P 5961-19.

Jag riktar inlägget även till ledamöterna i Stockholms Stadsbyggnadsnämnd, som tillstyrkte bygglovet i första instans. 

Det beklagliga beslutet togs trots allvarliga invändningar från samtliga kulturvårdande institutioner, trots grön skyddsklassning av fastigheten och trots att bygglovet låg i knäet på skrupelfria byggbolag som med namn som Odjuret Fastigheter och Finess Bygg borde fått lampan att lysa rött lång väg.

Beslutet har lett till en fullständig förödelse av en fastighet med höga kultur-, miljö- och naturvärden. Grannfastigheter har skadats av sprängsten och vibrationer. Källarvåningar har fyllts av inträngande vattenmassor. Bygget är nu avstannat och övergivet i ett bedrövligt skick. Sannolikt hotar även ekonomisk kollaps för exploatörerna.

Majvägen 20, i augusti 2022. När garageväggen rasade.

 

Majvägen 20, i april 2023. En övergiven byggarbetsplats.

Rundningsmärken
När Byggnadsnämnden och MMÖD utredde om bygglovet överensstämde med eller stred mot en hundraårig stadsplan, eller om de nya byggnaderna hade öppet- eller kopplat byggnadssätt, då motsvarade det bara akademiska hårklyverier. Byggherren har haft en helt annan agenda. Byggnadsnämnden och MMÖD har helt enkelt blivit grundlurade i förspelet om Brf-miljonerna.

I det här spelet är politiker och tjänstemän tvåa på bollen. Lagar och regler har passerat bäst före-datum eller är helt irrelevanta. Det är inte ombyggnaden av en grönklassad villa som frågan gäller – det är hotet om en förstörelse av hela stadsdelar och deras kultur- och naturmiljöer.

Organiserad ekonomisk brottslighet
Så ser de nya drivkrafterna på bostadsmarknaden ut i Stockholm.

Skyhöga markvärden i Stockholms närförorter och brist på exploateringsbara vindsvåningar i innestaden triggar bostadsutvecklarna att utveckla sina strategier och organisera sig i flera led. Jag tvekar inte att jämföra affärsmetoderna med organiserad ekonomisk brottslighet. Ett fåtal personer kontrollerar alla bolag i värdekedjan. Blivande brf:er attraherar riskkapital med höga räntor, utan att erbjuda något ägande. Brf:er dubbelregistreras i parallella bolagsstrukturer för att undvika regelverken i aktiebolags- och fastighetsmäklarlagarna. Byggherrar och mäklare samverkar i gemensamma bolagsupplägg, utan att köparna vet om det.

BaraBromma har följt processerna angående Majvägen 20 ända sen 2015. Ärendet har godkänts och överklagats fram och tillbaka. Betydande ekonomiska incitament har stått på spel. Den blivande brf:en Terrasserna 6, bostadsutvecklaren, byggbolaget och mäklarföretaget har styrts av en liten grupp finansiella entreprenörer med personliga och familjära kopplingar till varandra. I centrum står tre unga män med vardera 30–40 bolagsengagemang. Affärerna sköts från ett gemensamt kontor på Drottninggatan i Stockholm. Läs hela granskningen här: 
1 juni 2022,
2 juni 2022 och
3 juni 2022.

Argumenten fanns – men de användes inte

Så här ansåg Länsstyrelsen om bygglovet
Byggnaden är grönklassad enligt Stadsmuseet, vilket innebär att den anses vara särskilt värdefull. Den ligger också inom ett område som museet ansett vara kulturhistoriskt värdefullt. Länsstyrelsen finner att förvanskningsförbudet i 8 kap. 13§ PBL är tillämpligt.

Stadsmuseet och Skönhetsrådet avråder bygglov då åtgärden är förvanskande och ovarsam, både vad gäller arkitekturen och områdets karaktär.

Huvudbyggnaden har en för den nationalromantiska stilen tidstypisk utformning. Upplevelsen av detta förvanskas av de två tillbyggnaderna. Tillbyggnaderna innebär även ett ingrepp i terrängen i strid med tidens stadsplaneideal, med tydliga höjdskillnader och synliga bergsklackar nära byggnaden.

Länsstyrelsen finner att tillbyggnaderna är förvanskande och ovarsamma och beslutar att bygglovet ska upphävas.

Ur Stiftelsen Kulturmiljövårds förundersökning
Den nationalromantiska villan på Majvägen 20 har ett högt kulturhistoriskt värde och med sin placering på en hörntomt är villan synlig i stadsbilden. Byggnadens kulturhistoriska värden består till stora delar av en arkitektonisk helhet där den kuperade tomten med stora nivåskillnader, ursprungliga berg i dagen och otuktad natur, tillsammans med den individuellt utformade villan och villorna på tomterna runt omkring, bildar en sammanhållen miljö med stora upplevelsevärden. …

Konsekvenserna av två stora tillbyggda flyglar bedöms ut ett antikvariskt perspektiv innebära stora negativa konsekvenser för kulturmiljön

En antikvarisk önskan är att beslut tas om att om- och tillbyggnadsarbetet skall följas av antikvarisk medverkande. Det bör också ställas höga krav på de hantverkare som skall medverka i projektet och vidare kan det behöva göras avsteg gällande tillgänglighet med mera för att bevara ursprungliga värdefulla byggnadsdetaljer.

Byggnadsantikvarie Christina Andersson

Ändå sammanfattar MMÖD sitt beslut så här
Mark- och miljööverdomstolen delar den bedömning, som redovisas i Stadsbyggnadskontorets tjänsteutlåtande till nämnden, att tillbyggnaderna är diskret utförda, att de volymmässigt underordnar sig den befintliga byggnaden och att de har anpassats väl till den kuperade terrängen.

Samma bild igen. »Tillbyggnaderna är diskret utförda och anpassar sig väl till terrängen«, menade MMÖD. Majvägen 20 är förlorad – men vi kan lära av misstagen.

En hävstång på 230 procent
Överlåtelsen av villan till den blivande brf:en gjordes i augusti 2021. Köpeskillingen uppgick (med hjälp av det färska bygglovet) till 33,6 Mkr. Kort därefter utbjöds sex bostadsrätter till försäljning för sammanlagt 76,6 Mkr. En hävstång på 230 procent.

• Lägenhet A 121 kvm 13,990 Mkr
• Lägenhet B 154 kvm 18,590 Mkr
• Lägenhet C 135 kvm 15,490 Mkr
• Lägenhet D 112 kvm 13,496 Mkr
• Lägenhet E 130 kvm 14,990 Mkr

I dag, snart två år senare, finns det fortfarande inga säkra belägg för att en enda av lägenheterna har sålts. Våren 2022 uppgav mäklaren att två lägenheter var sålda och en var bokad. I höstas var två lägenheter sålda och tre till salu. I dag uppger mäklaren följande status på sin hemsida. 

De två lägenheter (A och C) som påstods vara sålda under 2022 uppges av booli.se vara »sålda eller borttagna« till utropspris. Det sannolika är att mäklaren mörkar status för fyra lägenheter (A, C, D och E). Enligt allabrf.se finns det inga bostäder till salu i föreningen. Sannolikt finns det inga bostäder sålda heller!

Sannolik status i maj 2023

• Lägenhet A 121 kvm Återtagen
• Lägenhet B 154 kvm Till salu för 15,995 Mkr (tidigare 18,590)
• Lägenhet C 135 kvm Återtagen
• Lägenhet D 112 kvm Till salu för 12 495 Mkr (tidigare 13 496)
• Lägenhet E 130 kvm Till salu för 14 990 Mkr

En person verkar ha kommit vinnande ur affären: den ursprunglige säljaren. Med sitt MMÖD-certifierade bygglov i ryggen fick han 33,6 Mkr för villan som hade varit till salu i sex år. Köpeskillingen var skyhög, även på 2021 år marknad. Bygglovet motiverade ett rejält överpris.

Två Brf:er med samma namn
2021 registrerades två bolag på fastigheten. En bostadsrättsförening (Brf Terrasserna 6 i Bromma, 769640-1467)och ett aktiebolag (SPV Terrasserna 6 i Bromma, 559304-0305). Samma styrelse i båda bolagen. Varför gör man så?

Hängsle och livrem
Sannolikt har bolagen fungerat som hängsle och livrem för ägarna. Eftersom det är samma personer som kontrollerar hela värdekedjan, kan de lätt komma överens om att »köpa«, »boka« och »återta« en lägenhet (av varandra). Man »smyckar bruden«, som en del av marknadsföringen. Lättare att sälja två lägenheter om tre redan är tingade. Dessutom ser det bra ut mot andra kreditgivare. 60 procent av föreningen är såld före byggstart!

Men om det skiter sig? Det är då man plockar fram sin SPV – Special Purpouse Vehicle. 

En SPV är ett aktiebolag som används för att bjuda in investerare med hög ränta – utan att erbjuda något inflytande över bolaget. Konceptet är framtaget för att locka private banking-kunder. I syfte att kapitalisera bolaget emitteras aktier som fondmäklare och förmögenhetsförvaltare säljer direkt till sina kunder. Därmed genereras nytt kapital till SPV:en. Det finns många mäklare utanför det traditionella banksystemet som erbjuder sina investerare delägarskap utan inflytande – men med hög direktavkastning på insatt kapital.

Men det är mycket ovanligt att registrera en blivande brf som en SPV. Jag känner bara till ett annat exempel, Karbergsvägen 77. Investerarna erbjöds 7 procents årsränta samt del i projektets framtida vinst. Ändå misslyckades upplägget. Svenska Dagbladet 10/1 2010.

SPV Terrasserna 6 verkar dock leva en tämligen slumrande tillvaro. 23 Tkr i eget kapital. Ingen omsättning, inga kostnader. En skuld på 4,6 Mkr sticker ut. Skulle det kunna vara de första riskkapitalisternas insättningar?

Var är pengarna?
Trots hängslen och livrem verkar det vara dåligt ställt med likviditeten hos de båda brf:erna med samma namn. Fram till början av 2023 var det full aktivitet på byggplatsen. Massor med folk, materialleveranser och underleverantörer, 12-timmars arbetspass, sex dagar i veckan. Men sen mars månad är byggarbetsplatsen öde. Snabbevakuerad och övergiven. 

Majvägen 20, maj 2023. Klicka för större bilder.

Vad kan vi lära av Majvägen 20?
Hela historien om Majvägen 20 är djupt tragisk. Nästa alla intressenter är förlorare. Grannar, spekulanter, leverantörer, politiker och tjänstemän. För att inte tala om trädgårdsstaden som sådan. Skadorna på villan, tomten och kvarteret är irreversibla. 

Jag riktar det här långa inlägget till er som beviljade bygglovet. Ni kanske kan försvara beslutet mot bakgrund av vad ni upplevde att ni visste, bedömde och trodde – då. Men låt Majvägen 20 bli vändpunkten. Låt Majvägen 20 bli det sista exemplet på hur kriminella förtätningar breder ut sig i trädgårdsstaden.

Det är bara ni – som beslutsfattare, lagstiftare och domare – som kan stoppa utvecklingen. Byggherrarna ligger redan långt före i sin planering.